Zasiedzenie, czyli jak nabyć cudzą nieruchomość za darmo zgodnie z prawem albo ją stracić

Przepis art. 172 § 1 k.c. stanowi, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

 Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze (art. 172 § 2 k.p.c.). Aby nabyć albo stracić nieruchomość muszą być spełnione dwie przesłanki: nieprzerwane samoistne posiadanie nieruchomości oraz upływ czasu – 20 bądź 30 lat w zależności od charakteru wiary posiadacza. Posiadaczem samoistnym jest osoba, która nie jest właścicielem rzeczy, ale włada tą rzeczą jak właściciel.

Posiadacz samoistny powinien wykonywać wszystkie czynności względem rzeczy jakby był właścicielem np. kosić trawę, remontować, rozbudowywać, zawierać umowy ubezpieczenia, dzierżawy, dostawy mediów, grodzić, płacić podatek itd. W dobrej wierze jest ten, kto pozostaje w przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości a przekonanie to jest uzasadnione okolicznościami. W praktyce najczęściej posiadacz samoistny jest w złej wierze to znaczy ma świadomość tego, że prawo własności, mimo tego że włada rzeczą jak właściciel mu nie przysługuje.

Nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia następuje z mocy prawa. Oznacza to, że dla nabycia nieruchomości ważny jest upływ czasu oraz samoistne posiadanie nieruchomości w tym czasie. W takim wypadku należy złożyć wniosek do sądu o stwierdzenie nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia. Wyrok wydany w takiej sprawie ma charakter deklaratoryjny to znaczy, że nie kształtuje on prawa, lecz potwierdza istniejące prawo.

Nabyć można przez zasiedzenie nie tylko całką nieruchomość, ale także udział. Nie do rzadkości należą sytuacje, w których przez 30 lat współwłaściciel nieruchomości w ogóle się nią nie interesuje np. spadkobierca albo były małżonek.

Anna Gręda-Adamczyk

Doświadczony prawnik z wykształcenia i zamiłowania. Prowadzi indywidualną praktykę adwokacką - siedziba jej kancelarii mieści się w Łodzi, ale obszar działania i prowadzonych spraw obejmuje całą Polskę. Oferuje także pomoc prawną Polakom mieszkającym za granicą. Specjalizuje się w sprawach z zakresu prawa rodzinnego i spadkowego. Mediator sądowy, wykładowczyni, członki Sekcji Praw Dziecka i Sekcji Prawa Rodzinnego przy ORA w Warszawie. Jej kancelaria została wyróżniona w ogólnopolskim konkursie „Kancelaria Przyjazna Dzieciom” organizowanym przez Komitet Ochrony Praw Dziecka.